LEY 49/60 DE PROPIEDAD HORIZONTAL
(21 de Julio 1960; BOE núm. 176, de 23 de Julio de 1960)
Modificaciones:
Ley 2/88 de 23-2-1988 ( BOE de 27/2/88)
Ley 3/90 de 21-6-1990 ( BOE de 22/6/90)
Ley 10/92 de 30-4-1992 ( BOE de 5/5/92)
Ley 1/2000 de 7-1-2000 ( BOE de 8/1/2000)
Ley 51/2003 de 2-12-2003 ( BOE de 3/12/03)
REFORMADA POR:
Ley 8/99 de 6-4-1999 ( BOE de 8/4/99)
PREAMBULO
El largo período de vigencia de la Ley 49/1960, de 21 de
julio, sobre Propiedad Horizontal, ha demostrado la gran utilidad
de ésta en muy diversos ámbitos: en la regulación
de las relaciones entre los copropietarios sometidos a su régimen,
en el fomento de la construcción y en el urbanismo. Tanto
la Ley 2/1988, de 23 de febrero, como la Ley 3/1990, de 21 de
junio, significaron un gran avance en el acercamiento de aquélla
a la realidad social. Sin embargo, transcurrido el tiempo, han
surgido nuevas aspiraciones de la sociedad en materia de regulación
de la propiedad horizontal.
Se considera así hoy en día que la regla de la unanimidad
es en exceso rigurosa, en cuanto obstaculiza la realización
de determinadas actuaciones que son convenientes para la comunidad
de propietarios e incluso, por razones medioambientales o de otra
índole, para el resto de la colectividad. Se ha considerado
así conveniente flexibilizar el régimen de mayoría
para el establecimiento de determinados servicios (porterías,
ascensores, supresión de barreras arquitectónicas
que dificulten la movilidad de personas con minusvalía,
servicios de telecomunicación, aprovechamiento de la energía
solar..., etc.).
Otra de las grandes demandas de la sociedad es lograr que las
comunidades de propietarios puedan legítimamente cobrar
lo que les adeudan los copropietarios integrantes de las mismas.
Lo que se viene denominando lucha contra la morosidad se pretende
combatir con esta reforma a través de una pluralidad de
medidas dirigidas a tal fin: creación de un fondo de reserva,
publicidad en el instrumento público de transmisión
de las cantidades adeudadas por los propietarios, afección
real del inmueble transmitido al pago de los gastos generales
correspondientes a la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición
y al año inmediatamente anterior, responsabilidad solidaria
del transmitente que no comunique el cambio de titularidad, atribución
de carácter ejecutivo a los acuerdos formalizados en el
acta de la Junta de propietarios, establecimiento de un procedimiento
ágil y eficaz de ejecución judicial para el cobro
de las deudas con la comunidad..., etc.
La presente Ley lleva a cabo también una regulación
actualizada de la formación de las actas de las juntas,
funciones de los órganos de la comunidad, en particular
del Administrador, que podrá ser cualquier copropietario
o persona física con cualificación profesional suficiente,
régimen de convocatorias, ejercicio del derecho de voto,
renuncia al cargo del Presidente y otras numerosas materias que
la realidad diaria de la vida en comunidad había puesto
de relieve que estaban insuficientemente reguladas.
Con ello, la Ley de Propiedad Horizontal gana en flexibilidad
y dinamismo, pero también en eficacia, y se acomoda a los
nuevos requerimientos sociales, en el convencimiento de que seguirá
siendo durante las décadas venideras una de las normas
jurídicas de mayor transcendencia para nuestro país.
CAPITULO I: DISPOSICIONES GENERALES
Artículo 1
La presente Ley tiene por objeto la regulación de la forma
especial de propiedad establecida en el artículo 396 del
Código Civil, que se denomina propiedad horizontal.
A efectos de esta Ley tendrán también la consideración
de locales aquellas partes de un edificio que sean susceptibles
de aprovechamiento independiente por tener salida a un elemento
común de aquél o a la vía pública.
Artículo 2
Esta Ley será de aplicación:
a) A las comunidades de propietarios constituidas con arreglo
a lo dispuesto en el artículo 5.
b) A las comunidades que reúnan los requisitos establecidos
en el artículo 396 del Código Civil y no hubiesen
otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal.
Estas comunidades se regirán, en todo caso, por las disposiciones
de esta Ley en lo relativo al régimen jurídico de
la propiedad, de sus partes privativas y elementos comunes, así
como en cuanto a los derechos y obligaciones recíprocas
de los comuneros.
c) A los complejos inmobiliarios privados, en los términos
establecidos en esta Ley.
CAPITULO II: DEL REGIMEN DE LA PROPIEDAD POR PISOS
Artículo 3
En el régimen de propiedad establecido en el artículo
trescientos noventa y seis del Código civil corresponde
al dueño de cada piso o local:
a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio
suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente,
con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas
clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de
sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así
como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados
en el título, aunque se hallen fuera del espacio delimitado.
b) La copropiedad, con los demás dueños de pisos
o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios
comunes.
A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación
con relación al total del valor del inmueble y referida
a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo
para determinar la participación en las cargas y beneficios
por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de
cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que
sólo podrá variarse por acuerdo unánime.
Cada propietario puede libremente disponer de su derecho, sin
poder separar los elementos que lo integran y sin que la transmisión
del disfrute afecte a las obligaciones derivadas de este régimen
de propiedad.
Artículo 4
La acción de división no procederá para hacer
cesar la situación que regula esta Ley. Sólo podrá
ejercitarse por cada propietario proindiviso sobre un piso o local
determinado, circunscrita al mismo, y siempre que la proindivisión
no haya sido establecida de intento para el servicio o utilidad
común de todos los propietarios.
Artículo 5
El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales
describirá, además del inmueble en su conjunto,
cada uno de aquellos al que se asignara número correlativo.
La descripción del inmueble habrá de expresar las
circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria,
y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de
cada piso o local expresará su extensión, linderos,
planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla
o sótano.
En el mismo título se fijará la cuota de participación
que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario
único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo
de todos los propietarios existentes, por laudo o resolución
judicial. Para su fijación se tomará como base la
superficie útil de cada piso o local en relación
con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior,
su situación y el uso que se presuma racionalmente que
va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.
El título podrá contener, además, reglas
de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones
no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio,
sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos,
administración y gobierno, seguros, conservación
y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará
a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.
En cualquier modificación del título, y a salvo
lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán
los mismos requisitos que para la constitución.
Artículo 6
Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización
de los servicios y cosas comunes, y dentro de los límites
establecidos por la Ley y los estatutos, el conjunto de propietarios
podrá fijar normas de régimen interior que obligarán
también a todo titular mientras no sean modificadas en
la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración.
Artículo 7
1. El propietario de cada piso o local podrá modificar
los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios
de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del
edificio, su estructura general, su configuración o estado
exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo
dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la
comunidad.
En el resto del inmueble no podrá realizar alteración
alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá
comunicarlo sin dilación al Administrador.
2. Al propietario y al ocupante del piso o local no les está
permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble
actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas
para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre
actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
El Presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualesquiera
de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice
las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación
de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales
procedentes.
Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa
autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada
al efecto, podrá entablar contra él acción
de cesación que, en lo no previsto expresamente por este
artículo, se sustanciará a través del juicio
ordinario.
Presentada la demanda, acompañada de la acreditación
del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación
del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el Juez podrá
acordar con carácter cautelar la cesación inmediata
de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en
delito de desobediencia. Podrá adoptar, asimismo, cuantas
medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad
de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse
contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la
vivienda o local.
Si la sentencia fuese estimatoria, podrá disponer, además
de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la
indemnización de daños y perjuicios que proceda,
la privación del derecho al uso de la vivienda o local
por tiempo no superior a tres años, en función de
la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados
a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia
podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos
relativos a la vivienda o local, así como su inmediato
lanzamiento.
Artículo 8
Los pisos o locales y sus anejos podrán ser objeto de división
material, para formar otros más reducidos e independientes,
y aumentados por agregación de otros colindantes del mismo
edificio, o disminuidos por segregación de alguna parte.
En tales casos se requerirá, además del consentimiento
de los titulares afectados, la aprobación de la junta de
propietarios, a la que incumbe la fijación de las nuevas
cuotas de participación para los pisos reformados con sujeción
a lo dispuesto en el artículo quinto, sin alteración
de las cuotas de los restantes.
Artículo 9
1. Son obligaciones de cada propietario:
a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás
elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualesquiera
de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o
local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo
momento que se causen daños o desperfectos.
b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso
o local e instalaciones privativas, en términos que no
perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo
los daños que ocasione por su descuido o el de las personas
por quienes deba responder.
c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija
el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres
imprescindibles requeridas para la creación de servicios
comunes de interés general acordados conforme a lo establecido
en el artículo 17, teniendo derecho a que la comunidad
le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.
d) Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos
en los tres apartados anteriores.
e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación
fijada en el título o a lo especialmente establecido, a
los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble,
sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles
de individualización.
Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación
de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes
a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en
curso y al año natural inmediatamente anterior tienen la
condición de preferentes a efectos del artículo
1.923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción,
a los enumerados en los apartados 3. o , 4. o y 5. o de dicho
precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor
de los créditos salariales en el Estatuto de los Trabajadores.
El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad
horizontal, incluso con título inscrito en el Registro
de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de
las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el
sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares
hasta el límite de los que resulten imputables a la parte
vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición
y al año natural inmediatamente anterior. El piso o local
estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.
En el instrumento público mediante el que se transmita,
por cualquier título, la vivienda o local el transmitente
deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los
gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los
que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento
certificación sobre el estado de deudas con la comunidad
coincidente con su declaración, sin la cual no podrá
autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo
que fuese expresamente exonerado de esta obligación por
el adquirente. La certificación será emitida en
el plazo máximo de siete días naturales desde su
solicitud por quien ejerza las funciones de Secretario, con el
visto bueno del Presidente, quienes responderán, en caso
de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados
en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su
emisión.
f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación,
a la dotación del fondo de reserva que existirá
en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación
y reparación de la finca.
El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los
efectos a la comunidad, estará dotado con una cantidad
que en ningún caso podrá ser inferior al 5 por 100
de su último presupuesto ordinario.
Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir
un contrato de seguro que cubra los daños causados en la
finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente
del inmueble y sus instalaciones generales.
g) Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus
relaciones con los demás titulares y responder ante éstos
de las infracciones cometidas y de los daños causados.
h) Comunicar a quien ejerza las funciones de Secretario de la
comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de
su recepción, el domicilio en España a efectos de
citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas
con la comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá
por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local
perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos
las entregadas al ocupante del mismo.
Si intentada una citación o notificación al propietario
fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo
anterior, se entenderá realizada mediante la colocación
de la comunicación correspondiente en el tablón
de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general
habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos
por los que se procede a esta forma de notificación, firmada
por quien ejerza las funciones de Secretario de la comunidad,
con el visto bueno del Presidente. La notificación practicada
de esta forma producirá plenos efectos jurídicos
en el plazo de tres días naturales.
i) Comunicar a quien ejerza las funciones de Secretario de la
comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de
su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o
local.
Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo
de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a
la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular,
sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación
cuando cualesquiera de los órganos de gobierno establecidos
en el artículo 13 haya tenido conocimiento del cambio de
titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o
por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando dicha
transmisión resulte notoria.
2. Para la aplicación de las reglas del apartado anterior
se reputarán generales los gastos que no sean imputables
a uno o a varios pisos o locales, sin que la no utilización
de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes,
sin perjuicio de lo establecido en el artículo 11.2 de
esta Ley.
Artículo 10
1. Será obligación de la comunidad la realización
de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación
del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las
debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad,
accesibilidad y seguridad.
2. Asimismo, la comunidad, a instancia de los propietarios en
cuya vivienda vivan, trabajen o presten sus servicios altruistas
o voluntarios personas con discapacidad, o mayores de setenta
años, vendrá obligada a realizar las obras de accesibilidad
que sean necesarias para un uso adecuado a su discapacidad de
los elementos comunes, o para la instalación de dispositivos
mecánicos y electrónicos que favorezcan su comunicación
con el exterior, cuyo importe total no exceda de tres mensualidades
ordinarias de gastos comunes.
3. Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente
la ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad
competente responderán individualmente de las sanciones
que puedan imponerse en vía administrativa.
4. En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a
realizar resolverá lo procedente la junta de propietarios.
También podrán los interesados solicitar arbitraje
o dictamen técnico en los términos establecidos
en la ley.
5. Al pago de los gastos derivados de la realización de
las obras de conservación y accesibilidad a que se refiere
el presente artículo estará afecto el piso o local
en los mismos términos y condiciones que los establecidos
en el artículo 9 para los gastos generales.
Artículo 11
1. Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones,
servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación,
habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según
su naturaleza y características.
2. Cuando se adopten válidamente acuerdos para realizar
innovaciones no exigibles a tenor del apartado anterior y cuya
cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades
ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará
obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso
de que no pueda privársele de la mejora o ventaja.
Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las
ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota
en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente
actualizados mediante la aplicación del correspondiente
interés legal.
3. Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización
de obras de accesibilidad, la comunidad quedara obligada al pago
de los gastos aun cuando su importe exceda de tres mensualidades
ordinarias de gastos comunes.
4. Las innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio
para el uso y disfrute de un propietario requerirán, en
todo caso, el consentimiento expreso de éste.
5. Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar
en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en
el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago
de dichas mejoras.
Artículo 12
La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración
de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas
comunes afectan al título constitutivo y deben someterse
al régimen establecido para las modificaciones del mismo.
El acuerdo que se adopte fijará la naturaleza de la modificación,
las alteraciones que origine en la descripción de la finca
y de los pisos o locales, la variación de cuotas y el titular
o titulares de los nuevos locales o pisos.
Artículo 13
1. Los órganos de gobierno de la comunidad son los siguientes:
a) La Junta de propietarios.
b) El Presidente y, en su caso, los Vicepresidentes.
c) El Secretario.
d) El Administrador.
En los estatutos, o por acuerdo mayoritario de la Junta de propietarios,
podrán establecerse otros órganos de gobierno de
la comunidad, sin que ello pueda suponer menoscabo alguno de las
funciones y responsabilidades frente a terceros que esta Ley atribuye
a los anteriores.
2. El Presidente será nombrado, entre los propietarios,
mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio
o sorteo. El nombramiento será obligatorio, si bien el
propietario designado podrá solicitar su relevo al Juez
dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones
que le asistan para ello. El Juez, a través del procedimiento
establecido en el artículo 17.3 resolverá de plano
lo procedente, designando en la misma resolución al propietario
que hubiera de sustituir, en su caso, al Presidente en el cargo
hasta que se proceda a una nueva designación en el plazo
que se determine en la resolución judicial.
Igualmente podrá acudirse al Juez cuando, por cualquier
causa, fuese imposible para la Junta designar Presidente de la
comunidad.
3. El Presidente ostentará legalmente la representación
de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los
asuntos que la afecten.
4. La existencia de Vicepresidentes será facultativa. Su
nombramiento se realizará por el mismo procedimiento que
el establecido para la designación del Presidente.
Corresponde al Vicepresidente, o a los Vicepresidentes por su
orden, sustituir al Presidente en los casos de ausencia, vacante
o imposibilidad de éste, así como asistirlo en el
ejercicio de sus funciones en los términos que establezca
la Junta de propietarios.
5. Las funciones del Secretario y del Administrador serán
ejercidas por el Presidente de la comunidad, salvo que los estatutos,
o la Junta de propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan
la provisión de dichos cargos separadamente de la presidencia.
6. Los cargos de Secretario y Administrador podrán acumularse
en una misma persona o bien nombrarse independientemente.
El cargo de Administrador y, en su caso, el de Secretario- Administrador
podrá ser ejercido por cualquier propietario, así
como por personas físicas con cualificación profesional
suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones.
También podrá recaer en corporaciones y otras personas
jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento
jurídico.
7. Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario,
el nombramiento de los órganos de gobierno se hará
por el plazo de un año.
Los designados podrán ser removidos de su cargo antes de
la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios,
convocada en sesión extraordinaria.
8. Cuando el número de propietarios de viviendas o locales
en un edificio no exceda de cuatro podrán acogerse al régimen
de administración del artículo 398 del Código
Civil, si expresamente lo establecen los estatutos.»
Artículo 14
Corresponde a la Junta de propietarios:
a) Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos mencionados
en el artículo anterior y resolver las reclamaciones que
los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación
de aquéllos.
b) Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas
correspondientes.
c) Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las
obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias,
y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el Administrador
de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20.c.
d) Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de
régimen interior.
e) Conocer y decidir en los demás asuntos de interés
general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o
convenientes para el mejor servicio común.
Artículo 15
1. La asistencia a la Junta de propietarios será personal
o por representación legal o voluntaria, bastando para
acreditar ésta un escrito firmado por el propietario.
Si algún piso o local perteneciese pro indiviso a diferentes
propietarios éstos nombrarán un representante para
asistir y votar en las juntas.
Si la vivienda o local se hallare en usufructo, la asistencia
y el voto corresponderá al nudo propietario, quien, salvo
manifestación en contrario, se entenderá representado
por el usufructuario, debiendo ser expresa la delegación
cuando se trate de los acuerdos a que se refiere la regla primera
del artículo 17 o de obras extraordinarias y de mejora.
2. Los propietarios que en el momento de iniciarse la Junta no
se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas
con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas
o procedido a la consignación judicial o notarial de la
suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones
si bien no tendrán derecho de voto. El acta de la Junta
reflejará los propietarios privados del derecho de voto,
cuya persona y cuota de participación en la comunidad no
será computada a efectos de alcanzar las mayorías
exigidas en esta Ley.
Artículo 16
1. La Junta de propietarios se reunirá, por lo menos, una
vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en
las demás ocasiones que lo considere conveniente el Presidente
o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número
de éstos que representen, al menos, el 25 por 100 de las
cuotas de participación.
2. La convocatoria de las juntas la hará el Presidente
y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación
de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se
celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria,
practicándose las citaciones en la forma establecida en
el artículo 9. La convocatoria contendrá una relación
de los propietarios que no estén al corriente en el pago
de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la
privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos
en el artículo 15.2.
Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios
estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés
para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el
que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados,
al Presidente, el cual los incluirá en el orden del día
de la siguiente Junta que se celebre.
Si a la reunión de la Junta no concurriesen, en primera
convocatoria, la mayoría de los propietarios que representen,
a su vez, la mayoría de las cuotas de participación,
se procederá a una segunda convocatoria de la misma, esta
vez sin sujeción a quórum.
La Junta se reunirá en segunda convocatoria en el lugar,
día y hora indicados en la primera citación, pudiendo
celebrarse el mismo día si hubiese transcurrido media hora
desde la anterior. En su defecto será nuevamente convocada,
conforme a los requisitos establecidos en este artículo,
dentro de los ocho días naturales siguientes a la Junta
no celebrada, cursándose en este caso las citaciones con
una antelación mínima de tres días.
3. La citación para la Junta ordinaria anual se hará,
cuando menos, con seis días de antelación, y para
las extraordinarias, con la que sea posible para que pueda llegar
a conocimiento de todos los interesados. La Junta podrá
reunirse válidamente aun sin la convocatoria del Presidente,
siempre que concurran la totalidad de los propietarios y así
lo decidan.
Artículo 17
Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a
las siguientes normas:
1ª La unanimidad sólo será exigible para la
validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación
de las reglas contenidas en el título constitutivo de la
propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.
El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor,
portería, conserjería, vigilancia u otros servicios
comunes de interés general, incluso cuando supongan la
modificación del título constitutivo o de los estatutos,
requerirá el voto favorable de las tres quintas partes
del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres
quintas partes de las cuotas de participación. El arrendamiento
de elementos comunes que no tenga asignado un uso específico
en el inmueble requerirá igualmente el voto favorable de
las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su
vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación,
así como el consentimiento del propietario directamente
afectado, si lo hubiere.
Sin perjuicio de lo dispuesto en los artículos 10 y 11
de esta ley, la realización de obras o el establecimiento
de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión
de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o
movilidad de personas con minusvalía, incluso cuando impliquen
la modificación del título constitutivo, o de los
estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría
de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría
de las cuotas de participación.
A los efectos establecidos en los párrafos anteriores de
esta norma, se computarán como votos favorables los de
aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados,
quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes,
conforme al procedimiento establecido en el artículo 9,
no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien
ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo
de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener
constancia de la recepción.
Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto
en esta norma obligan a todos los propietarios.
2ª. La instalación de las infraestructuras comunes
para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados
en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, o la adaptación
de los existentes, así como la instalación de sistemas,
comunes o privativos, de aprovechamiento de la energía
solar, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder
a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá
ser acordada, a petición de cualquier propietario, por
un tercio de los integrantes de la comunidad que representen,
a su vez, un tercio de las cuotas de participación.
La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación
o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los
derivados de su conservación y mantenimiento posterior,
sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente
en la Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad
solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o
a los suministros energéticos, y ello requiera aprovechar
las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las
preexistentes, podrá autorizárseles siempre que
abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado,
aplicando el correspondiente interés legal.
Sin perjuicio de lo establecido anteriormente respecto a los gastos
de conservación y mantenimiento, la nueva infraestructura
instalada tendrá la consideración, a los efectos
establecidos en esta Ley, de elemento común.
3ª. Para la validez de los demás acuerdos bastará
el voto de la mayoría del total de los propietarios que,
a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos
adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que
ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor
de las cuotas de los presentes.
Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos
establecidos en los párrafos anteriores, el Juez, a instancia
de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda
junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente
citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de
veinte días, contados desde la petición, haciendo
pronunciamiento sobre el pago de costas.
Artículo 18
1. Los acuerdos de la Junta de propietarios serán impugnables
ante los Tribunales, de conformidad con lo establecido en la legislación
procesal general, en los siguientes supuestos:
a) Cuando sean contrarios a la Ley o a los estatutos de la comunidad
de propietarios.
b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la
propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario
que no tenga obligación jurídica de soportarlo o
se hayan adoptado con abuso de derecho.
2. Estarán legitimados para la impugnación de estos
acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta,
los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen
sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos
de la Junta el propietario deberá estar al corriente en
el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad
o proceder previamente a la consignación judicial de las
mismas. Esta regla no será de aplicación para la
impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento
o alteración de las cuotas de participación a que
se refiere el artículo 9 entre los propietarios.
3. La acción caducará a los tres meses de adoptarse
el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de
actos contrarios a la Ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción
caducará al año. Para los propietarios ausentes
dicho plazo se computará a partir de la comunicación
del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo
9.
4. La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá
su ejecución, salvo que el Juez así lo disponga,
con carácter cautelar, a solicitud del demandante oída
la comunidad de propietarios.
Artículo 19
1. Los acuerdos de la Junta de propietarios se reflejarán
en un libro de actas diligenciado por el Registrador de la Propiedad
en la forma que reglamentariamente se disponga.
2. El acta de cada reunión de la Junta de propietarios
deberá expresar, al menos, las siguientes circunstancias:
a) La fecha y el lugar de celebración.
b) El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios
que la hubiesen promovido.
c) Su carácter ordinario o extraordinario y la indicación
sobre su celebración en primera o segunda convocatoria.
d) Relación de todos los asistentes y sus respectivos cargos,
así como de los propietarios representados, con indicación,
en todo caso, de sus cuotas de participación.
e) El orden del día de la reunión.
f) Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que
ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres
de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de
los mismos, así como de las cuotas de participación
que, respectivamente, representen.
3. El acta deberá cerrarse con las firmas del Presidente
y del Secretario al terminar la reunión o dentro de los
diez días naturales siguientes. Desde su cierre los acuerdos
serán ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario.
El acta de las reuniones se remitirá a los propietarios
de acuerdo con el procedimiento establecido en el artículo
9.
Serán subsanables los defectos o errores del acta siempre
que la misma exprese inequívocamente la fecha y lugar de
celebración, los propietarios asistentes, presentes o representados,
y los acuerdos adoptados, con indicación de los votos a
favor y en contra, así como las cuotas de participación
que respectivamente, supongan y se encuentre firmada por el Presidente
y el Secretario. Dicha subsanación deberá efectuarse
antes de la siguiente reunión de la Junta de propietarios,
que deberá ratificar la subsanación.
4. El Secretario custodiará los libros de actas de la Junta
de propietarios. Asimismo, deberá conservar, durante el
plazo de cinco años, las convocatorias, comunicaciones,
apoderamientos y demás documentos relevantes de las reuniones.
Artículo 20
Corresponde al Administrador:
a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones
y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias
y apercibimientos a los titulares.
b) Preparar con la debida antelación y someter a la Junta
el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios
para hacer frente a los mismos.
c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa,
disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes,
dando inmediata cuenta de ellas al Presidente o, en su caso, a
los propietarios.
d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar
los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.
e) Actuar, en su caso, como Secretario de la Junta y custodiar
a disposición de los titulares la documentación
de la comunidad.
f) Todas las demás atribuciones que se confieran por la
Junta.
Artículo 21
1. Las obligaciones a que se refieren los apartados e) y f) del
artículo 9 deberán cumplirse por el propietario
de la vivienda o local en el tiempo y forma determinados por la
Junta. En caso contrario, el presidente o el administrador, si
así lo acordase la junta de propietarios, podrá
exigirlo judicialmente a través del proceso monitorio.
2. La utilización del procedimiento monitorio requerirá
la previa certificación del acuerdo de la Junta aprobando
la liquidación de la deuda con la comunidad de propietarios
por quien actúe como secretario de la misma, con el visto
bueno del presidente, siempre que tal acuerdo haya sido notificado
a los propietarios afectados en la forma establecida en el artículo
9.
3. A la cantidad que se reclame en virtud de lo dispuesto en el
apartado anterior podrá añadirse la derivada de
los gastos del requerimiento previo de pago, siempre que conste
documentalmente la realización de éste, y se acompañe
a la solicitud el justificante de tales gastos.
4. Cuando el propietario anterior de la vivienda o local deba
responder solidariamente del pago de la deuda, podrá dirigirse
contra él la petición inicial, sin perjuicio de
su derecho a repetir contra el actual propietario. Asimismo se
podrá dirigir la reclamación contra el titular registral,
que gozará del mismo derecho mencionado anteriormente.
En todos estos casos, la petición inicial podrá
formularse contra cualquiera de los obligados o contra todos ellos
conjuntamente.
5. Cuando el deudor se oponga a la petición inicial del
proceso monitorio, el acreedor podrá solicitar el embargo
preventivo de bienes suficientes de aquél, para hacer frente
a la cantidad reclamada, los intereses y las costas. El tribunal
acordará, en todo caso, el embargo preventivo sin necesidad
de que el acreedor preste caución. No obstante, el deudor
podrá enervar el embargo prestando aval bancario por la
cuantía por la que hubiese sido decretado.
6. Cuando en la solicitud inicial del proceso monitorio se utilizaren
los servicios profesionales de abogado y procurador para reclamar
las cantidades debidas a la Comunidad, el deudor deberá
pagar, con sujeción en todo caso a los límites establecidos
en el apartado tercero del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento
Civil, los honorarios y derechos que devenguen ambos por su intervención,
tanto si aquél atendiere el requerimiento de pago como
si no compareciere ante el tribunal. En los casos en que exista
oposición, se seguirán las reglas generales en materia
de costas, aunque si el acreedor obtuviere una sentencia totalmente
favorable a su pretensión, se deberán incluir en
ellas los honorarios del abogado y los derechos del procurador
derivados de su intervención, aunque no hubiera sido preceptiva.
Artículo 22
1. La comunidad de propietarios responderá de sus deudas
frente a terceros con todos los fondos y créditos a su
favor. Subsidiariamente y previo requerimiento de pago al propietario
respectivo, el acreedor podrá dirigirse contra cada propietario
que hubiese sido parte en el correspondiente proceso por la cuota
que le corresponda en el importe insatisfecho.
2. Cualquier propietario podrá oponerse a la ejecución
si acredita que se encuentra al corriente en el pago de la totalidad
de las deudas vencidas con la comunidad en el momento de formularse
el requerimiento a que se refiere el apartado anterior.
Si el deudor pagase en el acto de requerimiento, serán
de su cargo las costas causadas hasta ese momento en la parte
proporcional que le corresponda.
Artículo 23
El régimen de propiedad horizontal se extingue:
1. Por la destrucción del edificio, salvo pacto en contrario.
Se estimará producida aquélla cuando el coste de
la reconstrucción exceda del cincuenta por ciento del valor
de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro, a menos que el
exceso de dicho coste esté cubierto por un seguro.
2. Por conversión en propiedad o copropiedad ordinarias.
CAPITULO III: DEL REGIMEN DE LOS COMPLEJOS INMOBILIARIOS PRIVADOS
Artículo 24
1. El régimen especial de propiedad establecido en el artículo
396 del Código Civil será aplicable a aquellos complejos
inmobiliarios privados que reúnan los siguientes requisitos:
a) Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas
independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda
o locales.
b) Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas
o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con
carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad
indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones
o servicios.
2. Los complejos inmobiliarios privados a que se refiere el apartado
anterior podrán:
a) Constituirse en una sola comunidad de propietarios a través
de cualesquiera de los procedimientos establecidos en el párrafo
segundo del artículo 5. En este caso quedarán sometidos
a las disposiciones de esta Ley, que les resultarán íntegramente
de aplicación.
b) Constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios.
A tal efecto, se requerirá que el título constitutivo
de la nueva comunidad agrupada sea otorgado por el propietario
único del complejo o por los Presidentes de todas las comunidades
llamadas a integrar aquélla, previamente autorizadas por
acuerdo mayoritario de sus respectivas juntas de propietarios.
El título constitutivo contendrá la descripción
del complejo inmobiliario en su conjunto y de los elementos, viales,
instalaciones y servicios comunes. Asimismo, fijará la
cuota de participación de cada una de las comunidades integradas,
las cuales responderán conjuntamente de su obligación
de contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la comunidad
agrupada. El título y los estatutos de la comunidad agrupada
serán inscribibles en el Registro de la Propiedad.
3. La agrupación de comunidades a que se refiere el apartado
anterior gozará, a todos los efectos, de la misma situación
jurídica que las comunidades de propietarios y se regirá
por las disposiciones de esta Ley, con las siguientes especialidades:
a) La Junta de propietarios estará compuesta, salvo acuerdo
en contrario, por los Presidentes de las comunidades integradas
en la agrupación, los cuales ostentarán la representación
del conjunto de los propietarios de cada comunidad.
b) La adopción de acuerdos para los que la Ley requiera
mayorías cualificadas exigirá, en todo caso, la
previa obtención de la mayoría de que se trate en
cada una de las juntas de propietarios de las comunidades que
integran la agrupación.
c) Salvo acuerdo en contrario de la Junta no será aplicable
a la comunidad agrupada lo dispuesto en el artículo 9 de
esta Ley sobre el fondo de reserva.
La competencia de los órganos de gobierno de la comunidad
agrupada únicamente se extiende a los elementos inmobiliarios,
viales, instalaciones y servicios comunes. Sus acuerdos no podrán
menoscabar en ningún caso las facultades que corresponden
a los órganos de gobierno de las comunidades de propietarios
integradas en la agrupación de comunidades.
4. A los complejos inmobiliarios privados que no adopten ninguna
de las formas jurídicas señaladas en el apartado
2 les serán aplicables, supletoriamente respecto de los
pactos que establezcan entre sí los copropietarios, las
disposiciones de esta Ley con las mismas especialidades señaladas
en el apartado anterior.»
DISPOSICION ADICIONAL PRIMERA
1. Sin perjuicio de las disposiciones que en uso de sus competencias
adopten las Comunidades Autónomas, la constitución
del fondo de reserva regulado en el artículo 9.1.f se ajustará
a las siguientes reglas:
a) El fondo deberá constituirse en el momento de aprobarse
por la Junta de propietarios el presupuesto ordinario de la comunidad
correspondiente al ejercicio anual inmediatamente posterior a
la entrada en vigor de la presente disposición.
Las nuevas comunidades de propietarios constituirán el
fondo de reserva al aprobar su primer presupuesto ordinario.
b) En el momento de su constitución el fondo estará
dotado con una cantidad no inferior al 2,5 por 100 del presupuesto
ordinario de la comunidad. A tal efecto, los propietarios deberán
efectuar previamente las aportaciones necesarias en función
de su respectiva cuota de participación.
c) Al aprobarse el presupuesto ordinario correspondiente al ejercicio
anual inmediatamente posterior a aquel en que se constituya el
fondo de reserva, la dotación del mismo deberá alcanzar
la cuantía mínima establecida en el artículo
9.
2. La dotación del fondo de reserva no podrá ser
inferior, en ningún momento del ejercicio presupuestario,
al mínimo legal establecido.
Las cantidades detraídas del fondo durante el ejercicio
presupuestario para atender los gastos de conservación
y reparación de la finca permitidos por la presente Ley
se computarán como parte integrante del mismo a efectos
del cálculo de su cuantía mínima.
Al inicio del siguiente ejercicio presupuestario se efectuarán
las aportaciones necesarias para cubrir las cantidades detraídas
del fondo de reserva conforme a lo señalado en el párrafo
anterior.»
DISPOSICION ADICIONAL SEGUNDA
Modificación del Artículo 396 del Código
Civil
1. El artículo 396 del Código Civil quedará
redactado en los siguientes términos:
«Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes
de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener
salida propia a un elemento común de aquél o a la
vía pública podrán ser objeto de propiedad
separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad
sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios
para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones,
cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares,
vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos
exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen
o configuración, los elementos de cierre que las conforman
y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías,
corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos
destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías
o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos
que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones,
conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro
de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de
energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción,
aire acondicionado, ventilación o evacuación de
humos; las de detección y prevención de incendios;
las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio,
así como las de antenas colectivas y demás instalaciones
para los servicios audiovisuales o de telecomunicación,
todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres
y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que
por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles
de división y sólo podrán ser enajenadas,
gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa
de la que son anejo inseparable.
En caso de enajenación de un piso o local, los dueños
de los demás, por este solo título, no tendrán
derecho de tanteo ni de retracto.
Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales
especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de
los interesados.»
2. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior, las
modificaciones introducidas en el Código Civil y en la
Ley Hipotecaria por los artículos 1 y 2 de la Ley 49/1960,
de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, permanecen en vigor
con su redacción actual.
DISPOSICION TRANSITORIA UNICA
Las normas contenidas en el artículo 21 de la Ley sobre
Propiedad Horizontal, conforme a la nueva redacción dada
a dicho precepto por la presente Ley, no serán aplicables
a los procesos judiciales ya iniciados de acuerdo con la legislación
anteriormente vigente, los cuales continuarán tramitándose
con arreglo a ésta hasta su conclusión.
DISPOSICION FINAL UNICA
1. Quedan derogadas cuantas disposiciones generales se opongan
a lo establecido en la presente Ley. Asimismo, quedan sin efecto
las cláusulas contenidas en los estatutos de las comunidades
de propietarios que resulten contrarias o incompatibles con esta
Ley.
2. Los estatutos de las comunidades de propietarios se adaptarán,
en el plazo de un año, a lo dispuesto en la presente Ley.
